Home » ბიზნესი » იპოთეკური სესხების გაპრობლემების ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი ბროკერების მაქინაციური საქმიანობაა
იპოთეკური სესხების გაპრობლემების ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი ბროკერების მაქინაციური საქმიანობაა

იპოთეკური სესხების გაპრობლემების ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი ბროკერების მაქინაციური საქმიანობაა

ბროკერების მიერ შექმნილ ქსელს სათანადო ყურადღების მიქცევა სჭირდება, ვინაიდან ისინი აზარალებენ, როგორც მსესხებლებს, ასევე გამსესხებლებს

პრობლემური სესხები ერთ-ერთი ყველაზე მწვავე საკითხია ქართულ საფინანსო სექტორში. მოსახლეობის უდიდეს ნაწილს აქვს აღებული სესხი, რომლის გადახდასაც ან დროულად ვერ ახერხებს, ან საბოლოოდ უპრობლემდება. ამგვარი სესხებიდან გამოსარჩევია იპოთეკური სესხები, ვინაიდან აქ შედარებით დიდი მოცულობის ფულთან და საკუთრებაში არსებულ ქონებასთან გვაქვს საქმე. დიდი სესხის დაფარვა კი დიდი ვალდებულებაა და, ამავდროულად, ვერგადახდის შემთხვევაში, საფრთხე ექმნება საგარანტიო ქონებას, რომელიც მსესხებლებმა შესაძლოა დაკარგონ კიდეც. მით უფრო თუ გავიხსენებთ ბოლო პერიოდში მიმდინარე პროცესებს, როდესაც არაერთხელ გაჩნდა ქვეყანაში იპოთეკარების პრობლემა და მათ დახმარებისთვის ხელისუფლებასაც რამდენჯერმე მიმართეს.

ამჟამად იპოთეკური სესხების ბაზარზე ოპერირებენ სამი ტიპის გამსესხებლები: ბანკები, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები და კერძო იპოთეკარები. გასესხების პროცესში ორი მხარე მონაწილეობს: ის, ვინც ასესხებს და ის, ვინც სესხულობს და როგორც წესი, პრობლემატური სესხების შემთხვევაში ბრალიც ამ ორ მხარეს შორის უნდა ვეძებოთ, თუმცა ქართულ იპოთეკურ ბაზარზე ასე არ ხდება, რადგან გვყავს მესამე მოთამაშეც – ბროკერი, რომლის როლიც სესხის პრობლემატურობაში, საკმაოდ მაღალია.

მაგალითად, თუ მოქალაქეს აქვს კარგი საკრედიტო ისტორია, ბანკში ერიცხება ყოველთვიური შემოსავალი და არსებული ქონებაც მიმზიდველია, მაშინ დიდი შანსია, რომ მან რომელიმე ბანკში აიღოს იპოთეკური სესხი, ქართული ბაზრისთვის ნომრალური პირობებში. მაგრამ, თუკი იგი ბანკების მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილეს და ფული ძალიან სჭირდება, მაშინ, არსებულ პირობებში, მისი მდგომარეობა საკმაოდ რთულდება. უმეტეს შემთხვევაში იგი იძულებული ხდება, დაიქირაოს ბროკერი, რადგან მათ გარეშე შეუძლებელი ხდება გამსესხებლის მოძებნა. ბროკერი კი, ხშირ შემთხვევაში, სამომავლოდ წარმოქმნილი უამრავი პრობლემის სათავე ხდება ხოლმე.

ბროკერი არის პირი, რომელიც მსესხებელს ან გამსესხებელს ეხმარება უკეთესი პირობების მოძიებაში და ამისთვის იღებს გარკვეულ გასამრჯელოს. ხაზი უნდა გაესვას იმას, რომ ბროკერი სარგებელს იღებს მხოლოდ მაშინ, როცა სესხის შეთანხმება შედგება, ანუ მის ინტერესებშია, რომ რაც შეიძლება მეტი ასესხებინოს ან გაასესხებინოს დაინტერესებულ მხარეებს, ეს კი ნიშნავს იმას, რომ მაღალი რისკიანობის შემთხვევაშიც, ის მონდომებულია შედგეს სესხის ხელშეკრულება და ნაკლებად ითვალისწინებს იმას თუ რა მოჰყვება ამ შეთნახმებას.

ბროკერები თითქმის მთლიანად მოიცავენ კერძო იპოთეკარებს და მათი დაქირავების მიზეზი სხვადასხვაგვარია, თუმცა ნებაყოფლობითი, რადგან იპოთეკარებს შეუძლიათ მათ გარეშეც მოძებნონ მსესხებელი, მაგრამ ამას ძირითადად არ აკეთებენ, რადგან არ აქვთ მსგავსი სტიმული. განსხვავებული სიტუაციაა მსესხებლების შემთხვევაში. ისინი უბრალოდ იძლებულნი არიან დაიქირავონ ბროკერი, რადგან გამსესხებლებამდე მისასვლელ გზებს, მხოლოდ ბროკერები ფლობენ და მალავენ. ამის გადამოწმება შესაძლებელია საკმაოდ მარტივად. თუკი ავიღებთ „სიტყვა და საქმის“ რომელიმე გამოცემას და ნებისმიერ განცადებაზე დარეკავთ, რომელიც ფულის გასესხებას გვთავაზობს, 100-დან 99 შემთხვევაში მაინც ბროკერი შეგვრჩება ხელში.
ძირითადად ბროკერთა მოქმედების სქემა ასეთია: მათ ერთ კალათაში ჰყავთ მსესხებლები, მეორეში ექსკლუზიური გამსესხებლები, რომლებსაც ჰპირდებიან, რომ მოუძებნიან საუკეთესო პირობებს, თვალს უხვევენ და ალტერნატიულ ყველა გზას უჭრიან. სხვა კლიენტების ძებნას მხოლოდ მაშინ იწყებენ, როცა მათ კალათებში სასურველი მომხარებელი არ აღმოჩნდება. თუმცა, ამ შემთხვევაშიც კი არ იცავენ კონკურენტუნარიანობის პრინციპს. ისინი, უბრალოდ, უკავშირდებიან მეგობარ/პარტნიორ ბროკერებს და მათ კალათებში ეძებენ სასურველ ხალხს. რა თქმა უნდა, ამ გარიგებიდანაც ორივე ბროკერი მოგებული რჩება. ვინაიდან ისინი ორ მხარეს ახვედრებენ ერთმანეთს და სესხის გაძვირების პარალელურად, ზრდიან არსებულ რისკებსაც.
ბროკერები ქმნიან ინფორმაციულ ვაკუუმს და მომხმარებლებს ხელს უშლიან ალტერნატივების ძიებაში. ეს ნიშნავს იმასაც, რომ მსესხებელს რომც უნდოდეს კერძო გამსესხებელთან პირდაპირი მოლაპარაკება, ბროკერი მას არ აძლევს ამის საშუალებას.

მათ საქმიანობას უფრო ღრმად აქვს გადგმული ფესვები, ვიდრე წარმოგვიდგენია. ბროკერები ცდილობენ თავიანთი მოგების მაქსიმიზაციას. იგონებენ და ახორციელებენ უამრავ ლეგალურ თუ არალეგალურ სქემას, რათა მეტი სესხის შეთანხმებიდან მეტი საკომისიო აიღონ და ამით აზარალებენ როგორც მსესხებლებს, ისევე გამსესხებლებს. ბროკერების სისტემა საკმაოდ მაქინაციურია, მაგრამ, ასევე, საკმარისად დახვეწილი.

ხშირად მათი ნადირობა იწყება ბანკებშივე. თუ მოხდა ისე, რომ კლიენტს სესხი არ დაუმტკიცეს, საიდანღაც ჩნდებიან ადამიანები, რომლებიც ეუბნებიან, რომ მიასწავლიან კარგ პირობებს თანხის მისაღებად და ისინი მომხარებლებს აგზავნიან საბროკერო ფირმებთან, რომლებიც უამრავია, მუშაობენ ქსელურად და ცდილობენ, რაც შეიძლება მეტი კლიენტის მოძიებას. მსესხებელი კი, მათი მომსახურებით სარგებლობისას, პროცენტთან ერთად, ამ მოსამსახურების, რამდენიმე საკომიოსაც კი იხდიან. თუ გარიგებაში ჩართულია ორი საბროკერო ფირმა და ერთი ბროკერი, ყველას თავისი გასამრჯელო მიაქვს (მაგალითად: 3% + 3% + 3% = 9%) და ამ შემთხვევაში სესხი კატასრტროფულად ძვირდება.

არსებობს მათი მოქმედების განსხვავებული ფორმებიც როცა, მაგალითად, ბროკერები თავად ასესხებენ საკუთარ თანხას. ანუ მათ კალათებში ჰყავთ უამრავი მსესხებელი, რომლებიდანაც საუკეთესობს თავისთვის იტოვებენ, ან რომელი გამსესხებელიც მეტ საკომისიოს გადაუხდის მას აძლევენ თანხას, დანარჩენებს კი არასასურველ, მათგან დაწუნებულებს სთავაზობენ.
ამ ჩამოთვლილი მიზეზების გამო ხშირად ხდება მაღალრისკიანი გარიგებები, რათა მსესხებელს გადახდისას შეექმნას პრობლემა და ქონება გავიდეს აუქციონზე. ამით ზარალდება მსესხებელი, მაგრამ რა მოსდის გამსესხებელს? ისიც არანაკლებ ზარალდება, რადგან ის თავის ფულს ანდობს ვიღაც პირს, ბროკერს, რომელიც ისეთ საქმეში ჩადებს, რომ რისკი მაღალი იყო და მსესხებელი ვეღარ აბრუნებს თანხას. ამ შემთხვევაში ქონება გადის აუქციონზე, რომელსაც დიდი დრო და პროცედურები სჭირდება. შემდეგ აუქციონზე, გამსესხებელმა უნდა იყიდოს ეს ქონება და შემდეგ გაყიდოს რომ გაყიდვიდან შემოსული ფულით თავისი ფინანსები აინაზღაუროს და ასევე მსესხებელსაც უნდა შეხვდეს თავისი წილი. ეს პროცესი იმდენად დიდხანს გრძლედება, (არ არის ადვილი ბინის გაყიდვა თბილისშიც კი) რომ გამსესხებლები თავის დროზე ვერ იბრუნებენ ფულს, რათა ისევ გაასესხონ და ამით ზარალდებიან. ამის მთავარი მიზეზი ბროკერია, რომელმაც არ იზრუნა რისკებსა და პირობებზე.

თუმცა, არსებობს ამაზე კატასტროფული მდგომარეობაც, როცა მსესხებელი ვეღარ ახერხებს ყოველთვიურ გადახდას და სჭირდება რეფინანსირება. ამ შემთხვევაში, ბროკერი მოუძებნის სხვა გამსესხებელს და მასთან გადაატანინებს სესხს, თუმცა ჩვეულებრივ აიღებს თავის კუთვნილ საკომისიოს. ასეთი რეფინანსირებები, როგორც წესი, ხასიათდება არასტაბილურობით და 2-3 თვეში მსესხებელს ისევ უდგება ის მომენტი, როცა ვეღარ იხდის თანხას და კვლავ სჭირდება რეფინანსირება. მაშინაც, კვლავ ბროკერი და დამატებითი საკომისიო ერთვებ საქმეში. არის შემთხვევები, როცა წლის განმავლობაში 5-ჯერ ან 6-ჯერ შეიძლება გაკეთდეს რეფინანსირება, ხოლო თუ ბროკერმა თითოეულში 2% აიღო, ძალიან დიდი ხარჯია იმ მსესხებლისთვის, რომელიც ყოველთვიურ გადასახადებსაც ვერ იხდიდა. ადრე თუ გვიან, ეს ყველაფერი ქონების რეალიზაციით მთავრდება და შესაბამისად უმჯობესი იქნებოდა თუ მას თავიდანვე გაყიდიდნენ მფლობელები.

აღწერილი მდგომარეობა, საკმაოდ დრამატულია და საჭიროებს რაიმე გამოსავლის მოძებნას. უპირველესად, საჭიროა ადამიანებისთვის ალტერნატივების შექმნა და ამ ინფორმაციული ვაკუუმის გარღვევა. მსესხებლებსაც და გამსესხებლებსაც უნდა მიეცეთ თავისუფალი არჩევანი, რომ ნახონ ბაზარზე არსებული ყველა პირობა და კონკურენტუნარიანობაზე დაყრდნობით აირჩიონ მათთვის საუკეთესო ვარიანტები და არა, ის, რასაც სხვადასხვა მაქინაციური სქემები შეურჩევენ. საჭიროა, როგორც სამართლებრივი მონიტორინგი, ასევე ბიზნესის მხრიდან აქტივობა და სიტუაციის გამოსწორებაზე ფიქრი.

როგორც ვხედავთ ბაზარზე არსებული მძიმე მდგომარეობის გამო სულ უფრო მეტი ადამიანი ზარალდება. თუმცა, ამ მდგომარეობაშიც კი გარკვეული ძვრებიც შეინიშნება, ბოლო პერიოდში იპოთეკური სესხების ბაზარზე გამოჩნდა ახალი კომპანია ,,კრედიპლატფორმა“. იგი საშუალებას იძლევა, ონალინ რეჟიმში, ყოველგვარი მესამე პირის გარეშე მომხმარებელმა აიღოს ან გასცეს სესხი. ამ შემთხვევაში ხელმისაწვდომია ყველა შესაძლო გამსესხებელი ისე, რომ მათ კონფიდენციალურობას საფთხე არ ექმნება. ონლაინ სივრცეში, მსესხებელი ერთი განცხადების საშუალებით უკავშირდება ყველა გამსესხებელს, მათი სიმრავლე და კონკურენტუნარიანი გარემო კი იძლევა დაბალი პროცენტის და უკეთესი პირობების შექმნის საშუალებას. თუმცა, რამდენად მიმზიდველი გახდება ეს შეთავაზება მოსახლეობისთვის ამას დრო გვიჩვენებს და შესაბამისად მხოლოდ იმის იმედად არ უნდა ვიყოთ, რომ ერთი კომპანია გამოასწორებს ბაზარზე სიტუაციას. მნიშვნელოვანია, რომ თითოეულმა მოქალაქემ თავად აიღოს პასუხისმგებლობები საკუთარ თავზე და მესამე პირს არ მიანდოს ის საქმე, რისი შედეგებიც, საბოლოო ჯამში, მნიშვნელოვნად დააზარალებს მას.

გიორგი კაპანაძე

Share