Home » ფინანსები » რა ელით იპოთეკური სესხების უღელქვეშ მყოფ ქვეყანასა და მოქალაქეებს
რა ელით იპოთეკური სესხების უღელქვეშ მყოფ ქვეყანსა და მოქალაქეებს

რა ელით იპოთეკური სესხების უღელქვეშ მყოფ ქვეყანასა და მოქალაქეებს

იპოთეკურ სესხებში გახლართული საქართველო

საქართველოს საბანკო სისტემაში ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სასესხო პროდუქტი არის იპოთეკური სესხი, რომელსაც თავისი მიზნობრიობა გააჩნია და რომელიც უზრუნველყოფილია შესაბამისი ქონებით. სესხის პირობები ინდივიდუალურია და დამოკიდებულია მომხმარებლის შემოსავალზე, მის საკრედიტო ისტორიაზე და შესაძენი ქონების ღირებულებაზე. იპოთეკური სესხის აღება შესაძლებელია, როგორც ეროვნულ, ისე უცხოურ ვალუტაში, საპროცენტო განაკვეთი დაახლოებით 8%-იდან იწყება, სესხის დაფარვის მაქსიმალური ვადა კი 180 თვე, ანუ 15 წელია.

იპოთეკური კრედიტის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფა გულისხმობს, რომ სესხის მოქმედების პერიოდში თქვენ მიერ აღებული სასესხო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ბანკს უფლება აქვს, მოახდინოს უზრუნველყოფაში არსებული უძრავი ქონების რეალიზაცია.

საქართველოში იპოთეკური დაკრედიტება როგორც ბანკებისთვის, ისე კრედიტორებისთვის, საკმაოდ დიდ რისკებთანაა დაკავშირებული, მაგრამ ამის მიუხედავად კომერციული ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა ყოველწლიურად იზრდება.

ეროვნული ბანკის 2018 წლის იანვრის მონაცემებით ეროვნული ვალუტით გაცემული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხები (თვის ბოლოს მდგომარეობით) 3 351 036 000 ლარია რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 72%–ით მეტია.

ვადიანი სესხების საერთო მოცულობიდან იურიდიულ პირებზე გაიცა 1 249 975 000 ლარი რაც 2017 წლის იანვრის მონაცემთან შედარებით 26%–ით მეტია, ხოლო ფიზიკურ პირებზე ამავე წლის იანვრის მონაცემებით გაიცა 2 101 061 000ლარი რაც 19%–ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

საინტერესოა ისიც, რომ 2018 წლის იანვარში გაცემულ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებში დომინირებს გრძელვადიანი სესხები, კერძოდ 2018 წლის იანვარში 12 თვეზე და უფრო მეტ პერიოდზე გაცემული სესხების რაოდენობა 3 012 257 000 ლარია (89%) , რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 80%–ით მეტია.

რაც შეხება უცხოური ვალუტით გაცემულ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებს (თვის ბოლოს მდგომარეობით), იგი კლებით ხასიათდება, ეროვნული ბანკის 2018 წლის იანვრის მონაცემებით უცხოური ვალუტით გაცემული, უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხები მოცულობა 8 672 945 000 ლარია რაც 3% ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

მთლიანი მოცულობიდან იურიდიულ პირებზე გაიცა 4 313 865 000 ლარი რაც წინა წლის იანვრის მონაცემთან შედარებით მცირედით, 0,64%–ით შემცირდა, ასევე მცირდება ფიზიკურ პირებზე გაცემული სესხების მოცულობაც, 5%–ით.

უცხოური ვალუტით გაცემულ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებში ყველაზე დიდი ადგილი უკავია გრძელვადიან სესხებს, 2018 წლის იანვრის მონაცემებით უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხები 12 თვით და მეტი ვადით გაიცა 8 194 830 000 ლარის ოდენობით, რაც 2%–ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

იპოთეკური სესხები ქართულ საბანკო სექტორში დაახლოებით 9-დან 13 პროცენტამდე მერყეობს, თუ ამ მაჩვენებელს შევადარებთ მაგალითად ევროპულ საბანკო სექტორში იპოთეკურ სესხებზე განაკვეთებს, სადაც მაქსიმუმ 3 პროცენტია, რა თქმა უნდა ძვირია და მსესხებელს წლების განმავლობაში მძიმე წნეხად აწვება. თან გავითვალისწინოთ, რომ ევროკავშირის მშპ ერთ სულ მოსახლეზე 36,700 დოლარს აღწევს, ხოლო ჩვენთან მშპ ერთ სულ მოსახლეზე 3,800 დოლარია. ამას ემატება სავალუტო რისკით გამოწვეული ზარალი, განსაკუთრებით ბოლო წლებში გართულდა ამ კუთხით ვითარება, როცა ლარი მკვეთრად გაუფასურდა დოლართან მიმართებაში, ხოლო მოქალაქეების უმეტეს ნაწილს იპოთეკური სესხები დოლარში ქონდათ აღებული.

მიუხედავად იმისა, რომ ბანკები სესხს გასცემენ კრედიტორის ფინანსური მდგომარეობის შეფასების შემდეგ, კრედიტორებსთვის უმეტეს შემთხვევაში მაინც რთულია სესხის გადახდა, არსებული პრობლემა შეიძლება დაკავშირებული იყო ბევრ წვრილმანთან, როგორიცაა მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, საზოგადოებაში ფინანსური განათლების დაბალი დონე და ა.შ. არსებულ პრობლემასთან დაკავშირებით “ბანკები და ფინანსები” ეკონომისტებს დაუკავშირდა.

შოთა გულბანი – “იპოთეკური სესხის გაცემით, ბანკები წაუგებელ თამაშში შედიან”

იპოთეკური სესხი ერთ-ერთი ყველაზე ძვირიანი საბანკო პროდუქტია, რომელსაც ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში სჭირდება მომსახურება – 10-15 წელი. შესაბამისად, ბანკი 10 და 15 წლიან შემოსავლების დამადასტურებელ დოკუმენტს ვერ მოითხოვს მსესხებლისგან, ასეთს ვერ მიიღებს, რის გამოც მსესხებლის გადამხდელუნარიანობის ზერელე შეფასება ხდება.

ამიტომ, იმისათვის, რომ ბანკმა შესაძლო რისკი თავიდან აიცილოს, რაც ძირითადად მსესხებლის მიერ სამსახურის დაკარგვასთან არის დაკავშირებული, ბანკი იმ უძრავ ქონებას, რომელიც შეიძინა მოქალაქემ ტვირთავს იპოთეკით და თუ მსესხებელი ვეღარ მოემსახურება კრედიტს, ბანკი აუცილებლად ამოიღებს გაცემულ სესხს იპოთეკით დატვირთული ქონების იოლად რეალიზებით. ანუ, რეალურად იპოთეკური სესხის გაცემით, ბანკები წაუგებელ თამაშში შედიან, ვინაიდან მას ძალიან კარგად აქვთ რისკები იდენტიფიცირებული.
რაც შეეხება იმას, თუ რატომ პრობლემურდება ხშირად სესხის მომსახურება, ეს ისევ და ისევ დაკავშირებულია ცხოვრების დაბალ დონესთან. წარმოიდგინეთ, ქვეყანაში საშუალო ხელფასი 940 ლარია, ხოლო იპოთეკური სესხი რო მიიღო სულ მინიმუმ 1000 ლარის გადახდა გიწევს ყოველ თვე, სხვა ხარჯებიც ხო აქვს ადამიანს? თან გავითვალისწინოთ, რომ ეს 940 ლარი გასაშუალოებული მაჩვენებელია და არ ნიშნავს იმას, რომ მოსახლეობის უმეტეს ნაწილს ამხელა ხელფასი აქვს, ეს ციფრი გაზრდილია საფინანსო სექტორში არსებული მაღალი ხელფასების წყალობით.

რაც შეეხება საზოგადოების ფინანსური განათლების დონეს, 2016 წელს ძალიან ჩვენმა ორგანიზაციამ, აფბამ დედაქალაქის მასშტაბით საინტერესო კვლევა ჩაატარა. კვლევის მიზანი იყო დაგვედგინა მოქალაქეების ფინანსური განათლების დონე, რომლის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ნაწილი იყო, მსესხებლებისა და საფინანსო ორგანიზაციების ურთიერთობა. კითხვარის ერთ-ერთი კომპონენტი იყო, თუ რამდენად ინტერესდებიან მოქალაქეები სესხის პირობებით, რაც ბუნებრივია სასესხო ხელშეკრულებაში არის დაფიქსირებული. აღმოჩნდა, რომ რესპოდენტთა 81%-ს არც კი უცდია ხელშეკრულების რომელიმე პუნქტის შეცვლა ბანკთან დიალოგის გზით, რაც ცალსახად იმაზე მეტყველებდა, რომ მსესხებელი ხელშეკრულებას უმეტეს შემთხვევაში საერთოდ არ ეცნობოდა. არადა ხელშეკრულება მოგეხსენებათ ორ მხარეს შორის დადებული გარიგებაა და შეთანხმების საგანია, მსესხებელს თუ რომელიმე პუნქტი არ მოსწონს ბანკის მიერ შედეგნილ ხელშეკრულებაში, მას სრული უფლება აქვს მოითხოვოს მისი ცვლილება, მაგალითად ვალუტის ცვლილების შედეგად გამოწვეული რისკი, რომლის დროსაც მხოლოდ მსესხებელი ზიანდება იქნას გადანაწილებული თანაბრად, ან სხვა პუნქტები. მეორე საკითხია ის მოცემულობა, რომ ბანკი არაფერსაც არ შეგიცვლით, უბრალოდ უარს გეტყვით სესხზე და იმის გამო, რომ ალტერნატივა არ გაქვთ, თანხმდებით ყველანაირ პირობას და აწერთ ხელს დოკუმენტზე, რომელიც ცალსახად ბანკის ინტერესებზეა მორგებული.

ასე რომ, კომერციული ბანკი კარგად სარგებლობს ერთი მხრივ მოქალაქეების ფინანსური განათლების დაბალი დონით და მეორე მხრივ მის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების უალტერნატივობით.

ვახტანგ ხომიზურაშვილი – “ბანკს შემოსავლები დიდად არ აინტერესებს, რადგან მას უკვე ხელში აქვს ჩაგდებული უძრავი ქონება”

პირველი, რაც შეიძლება ითქვას, ბანკებისთვის ფინანსური მდგომარეობის შეფასება იურიდიულ პირებთან შესაძლებელია, რაც შეეხება ფიზიკურ პირებს აქ უფრო რთულად დგას საკითხი, საქმე იმაშია რომ იპოთეკური დაკრედიტება უშუალოდ ორიენტირებული და მიმართულია უძრავი ქონების გარანტიაზე, უზრუნველყოფაზე ანუ ბანკი პირველ რიგში უყურებს მოთხოვნილი სესხის მოცულობას და შემდეგ აფასებს იმ ქონებას რაც იპოთეკაში ჩაიდება, ბანკისთვის ამ შემთხვევაში მთავარია უძრავი ქონების სარეალიზაციო ფასი ამიტომ მას საერთოდ არ აინტერესებს ფიზიკური პირის შემოსავლები.

უძრავი ქონების შეფასების კრიტერიუმები ბანკებს სხვადასხვანაირი აქვთ, ბანკი სულ ყოველთვის შეფასებას აკეთებს უფრო ნაკლები თანხით ვიდრე საბაზრო ღირებულებაა. კომერციული ბანკი, საბაზრო ღირებულების 30%ით თუ შეაფასებს უძრავ ქონებას, აქედან გამომდინარე მისი საკრედიტო რისკები ამ თვალსაზრისით აბსოლუტურად დაფარული და უზრუნველყოფილია ანუ მას ნაკლებად აინტერესებს კლიენტის შემოსავლის წყარო, თუმცა აქვე უნდა ითქვას, რომ ფიზიკური პირის შემოსავლიანობის დადგენა საკმაოდ რთულია, რადგან ხალხი მუშაობს სხვადასხვა ისეთ ადგილში სადაც არ ფიქსირდება მისი ოფიციალური ხელფასი, ძალიან დიდი ნაწილი იღებს შემოსავალს ფულადი გზავნილების სახით და ა.შ, აქედან გამომდინარე შემოსავლიანობის ნორმისა და კატეგორიის დადგენა საკმაოდ რთულია ბანკისთვის.

დამოკიდებულება უცხოეთის ბანკებსა და ჩვენ ბანკებს შორის, იურიდიულ პირებთან მიმართებაში აბსოლუტურად განსხვავდება, იმიტომაც არის, რომ ჩვენთან საბანკო სისტემაში იზრდება ფიზიკური პირების სამომხმარებლო სესხები და მცირდება ბიზნეს სესხები, იმდენი უზრუნველყოფა რასაც ითხოვენ ბანკები კომპანიებს რეალურად არ გააჩინიათ. საქმე იმაშია რომ უცხოეთის ბანკები პირველ რიგში აფასებენ საპროექტო რისკებს, აფასებენ პერსპექტივას, ბიზნეს გეგმას და ა.შ

რაც შეეხება შემოსავლებს, როდესაც კლიენტი ავსებს ანკეტას საკრედიტო ოფიცერთან ამ შემთხვევაში უბრალოდ საკრედიტო ოფიცერმა შეიძლება უთხრას, რომ თქვენი იპოთეკა მთლიანად ფარავს ჩვენს საკრედიტო რისკს და ჩვენ გვაწყობს, რომ ეს როგორც საგარანტიო ობიექტი ავიღოთ, ამ სესხის დასაფარად. კლიენტმა შეიძლება ჩვეულებრივ შეავსოს ის ანკეტა და განსაზღვროს ის შემოსავლები რომლითაც დაფარავს არსებულ სესხს , ხოლო ბანკს შემოსავლები დიდად არ აინტერესებს, რადგან მას უკვე ხელში აქვს ჩაგდებული უძრავი ქონება.

ეს მომენტები არის არაეფექტიანი, პირიქით აქ პირველ რიგში უნდა იყოს გაკეთებული აქცენტი ბიზნესის გაკეთებაზე და შემოღებული უნდა იქნას, ეროვნული ბანკის მხრიდან ისეთი მოტივაციის და სტიმულირების მექანიზმები რომ ბანკები გადაერთონ ბიზნესის დაფინანსებაზე, მათ შორის სტარტაპების დაფინანსებაზე და ა.შ.

როდემდე გაგრძელდება სამომხმარებლო დაკრედიტების ზრდა მე არვიცი, რადგან რეალურად უკვე ხალხს სამუშაო თუ არაქვს და ეს უძრავი ქონებაც აღარ დარჩა, ამ შემთხვევაში მოსახელობის მიერ სესხის აღების რისკებიც თავისთავად იზრდება.

ასეთი მდგომარებაა დღეს ჩვენთან, ამიტომ აუცილებელია საბანკო კაპითალი მიმართული იყოს რეალური ეკონომიკური სექტორის დაკრედიტებაზე და შემცირდეს აი ასეთი ტიპის დაკრედიტება რასაც დღეს ბანკები ატარებენ მოსახლეობასთან მიმართებაში, აი ამ ყველაფრის შემდეგ ცოტა გამოსწორდება სიტუაცია, თუ ეს ასე არ იქნება მაშინ გვექნება ისეთი სიტუაცია რაც დღეს გვაქვს ან უფრო უარესი.

შაკო კაპანაძე

Share