Home » ბიზნესი » დეველოპერები ისევ ჩივიან – მითები და რეალობა სამშენებლო სექტორზე

დეველოპერები ისევ ჩივიან – მითები და რეალობა სამშენებლო სექტორზე

ახალ საბანკო რეგულაციებს მრავალი ბიზნეს ასოციაცია, თუ ლობისტური ჯგუფი ეწინააღმდეგებოდა. რეგულაციების ერთ-ერთი მთავარი მოწინააღმდეგე სამშენებლო სექტორი იყო. დეველოპერები რეგულაციებს იმ მოტივით აკრიტიკებენ, რომ “კვალიფიციური დაკრედიტების ჩარჩო” სამშენებლო ბიზნესს მნიშვნელოვან დარტყმას მიაყენებდა. თუმცა, რეგულაციებიდან ერთი წლის თავზე, ოფიციალური მონაცემებითაც გამოჩნდა, რომ საბანკო რეგულაციებმა სამშენებლო სექტორს პრობლემები არ შეუქმნა და მეტიც, სებ-ის მონაცემებით იპოთეკური დაკრედიტება, რეგულაციებიდან ერთი წლის თავზე გაიზარდა. კერძოდ, თუ 2018 წლის ოქტომბერში 5.776 მილიარდის იპოთეკური სესხი გაიცა, 2019 წლის ანალოგიურ პერიოდში ეს მაჩვენებელი მნიშვნელოვნად გაიზარდა და თითქმის 7 მილიარდს მიაღწია. თუმცა, დეველოპერები არც ამ მონაცემებს ენდობიან და საკუთარ სტატისტიკას იშველიებენ. რომლის მიხედვითაც, სამშენებლო სექტორის ბრუნვა შემცირებულია.

თუმცა, კიდევ ერთი ოფიციალური სტატისტიკა, რომელიც არ ემთხვევა დეველოპერების შიდა კვლევებს, არის მშენებლობაზე გაცემული ნებართვები. რომელიც თითქმის არ შემცირებულა. კერძოდ, საქსტატის ოფიციალური დეკლარირებული მონაცემებით, საქართველოში 2019 წლის პირველ კვარტალში გაცემულია 2052 მშენებლობის ნებართვა 1378,1 ათასი კვ.მ ფართობის შენობა-ნაგებობების მშენებლობაზე. გაცემული ნებართვების ოდენობა წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით, მხოლოდ 0,2 პროცენტით ნაკლებია. როგორც მონაცემები გვიჩვენებს, საბანკო რეგულაციებს ნეგატიური გავლენა ნამდვილად არ მოუხდენია ამ სექტორზე.

თუმცა, სამშენებლო სექტორის უკმაყოფილება, მხოლოდ საბანკო რეგულაციებით არ შემოიფარგლება. მაგალითად, სექტორი ღია უკმაყოფილებით შეხვდა იმ მცირე რეგულაციებსაც, რომელიც სექტორს ცოტახნის წინ დაუწესდა. მაგალითად, თბილისის მერიის ინიციატივით დეველოპერებს ვალდებულება დაეკისრათ, საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობისას გათვალისწინებული იქნას, ავტოფარეხი და სახანძრო კიბე. ერთი შეხედვით ეს ბუნებრივიცაა და ამას რეგულაციის გარეშეც უნდა ითვალისწინებდნენ დეველოპერები. თუმცა, საქართველოს რეალობაში ასე ნამდვილად არ იყო და მრავლად გვხვდებოდა, ისეთი საცხოვრებელი კორპუსები, რომელიც არამც თუ ყველა ბინაზე საპარკინგე ადგილს, არამედ ელემენტარული უსაფრთხოების ნორმებსაც არ ითვალისწინებდა. მეტიც აღნიშნულ რეგულაციას დეველოპერების პროტესტი მოჰყვა და განაცხადეს, რომ ახალი რეგულაცია ბინების ფასს გააძვირებდა.

ბოლო წლებში მშენებლებს უსაფრთხოების ელემენტარული ნორმების დაცვაც მოსთხოვეს, საუბარია 477 ტექნიკურ რეგლამენტზე. რომლის მიხედვითაც, მშენებლებს დაევალათ, შრომის უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი პირის დანიშვნა. რომელიც სამუშაოს დაწყებამდე საფრთხის იდენტიფიცირებას და რისკის შეფასებას მოახდენს. განსაზღვრავს თუ რა დონის საფრთხე შეიძლება არსებობდეს კონკრეტულ სამუშაო უბანზე და ამის მიხედვით უნდა მოხდეს განსაზღვრა, თუ რა ტიპის კოლექტიური თუ ინდივიდუალური დაცვის საშუალება უნდა გამოიყენონ სამუშაოდ.

გარდა მოაჯირებისა, ახალი რეგლამენტი ითვალისწინებს ინდივიდუალური დაცვის საშუალებებს, აგრეთვე გათვალისწინებულია მაფრთხილებელი ბარიერები. რისი საშუალებითაც სამუშაო პლატფორმაზე კონკრეტული მეტრაჟობა იქნება განსაზღვრული, სადაც თანამშრომლებს მოეთხოვებათ გამოიყენონ ინდივიდუალური დაცვის საშუალებები, ხოლო გარკვეულ პერიმეტრზე ვალდებულება იქნება, რომ გამოიყენონ უკვე როგორც კოლექტიური თუ ინდივიდუალური დაცვის საშუალებები, ასევე სპეციფიკიდან გამომდინარე ყველა ის ინდივიდუალური დაცვის საშუალება, რომელიც მაქსიმუმამდე შეამცირებს უბედურ შემთხვევებს და რისკს მინიმუმამდე დაწევს.

ეს ელემენტარული რეგულაციები საკმარისი აღმოჩნდა იმისათვის, რათა დეველოპერებს საკუთარი ბიზნესის სტაგნაციაზე დაეწყოთ საუბარი. სწორედ სამშენებლო სექტორის ლობმა შეასრულა, მნიშვნელოვანი როლი, კიდევ ერთი რეგულაციის გადადებაში. რომელიც აგერ უკვე 7 წელია მუშავდება. საუბარია ახალ სამშენებლო კოდექსზე, რომლის გადავადებასაც პარლამენტი 10 წლის ვადით აპირებს.

ახლა საინტერესოა როგორია ინვესტორების ინტერესი, ამ სექტორის მიმართ და საერთოდ, როგორი ტიპის სამშენებლო პროექტებს ენიჭებათ უპირატესობა საქართველოში. მაგალითად, თუ სამშენებლო სექტორში განხორციელებულ ინვესტიციებს შევხედავთ დავინახავთ, რომ ის 2018 წელს, წინა წელთან შედარებით არ შემცირებულა (2019 წლის სრული მონაცემი ჯერ არ არსებობს) და 2017-2018 წლებში, ამ სექტორში 173-173 მლნ ინვესტიცია განხორციელდა.

კიდევ ერთი ძალიან მნიშვნელოვანი სტატისტიკა, სამშენებლო სექტორში ადგილობრივი ინვესტიციების გაზრდაზე მიუთითებს. რაც ნამდვილად ბევრად უფრო სასარგებლოა მთლიანი ეკონომიკისთვის. ჯერ კიდევ 2014 წლის მონაცემებით შეინიშნებოდა, რომ სამშენებლო სექტორში ადგილობრივი ინვესტიციები ჭარბობდა. მაგალითად, კაპიტალის ოპერირების ანგარიში 2014 წელს გაზრდილი იყო 20.87%-ით, 2013 წელთან შედარებით, ხოლო ამ სექტორში, ამავე პერიოდში, უცხოური ინვესტიციების კლება ფიქსირდებოდა.

თუმცა, ადგილობრივ ინვესტიციებს თავისი მინუსი აქვს. კერძოდ, თუ უცხოელი ინვესტორები გრძელვადიან ინვესტიციებს ახორციელებენ და პრიორიტეტს მრავალფუნქციურ საცხოვრებელ კომპლექსებზე აკეთებენ, როგორც ეს ევროპაში საკმაოდ კარგად არის აპრობირებული, ადგილობრივი ინვესტორები მოკლევადიან ინვესტიციებს ანიჭებენ უპირატესობას. თუმცა, როგორც ყველა ფაქტს, ამასაც აქვს როგორც ობიექტური, ისე სუბიექტური დასაბუთება. მაგალითად, საგულისხმოა ის ფაქტი, რომ ადგილობრივ ინვესტორებს ფინანსებზე წვდომა გარკვეულ წილად შეზღუდული აქვთ. იმდენად, რამდენადაც ქვეყანაში გრძელი ფულის პრობლემა მუდმივად არსებობს. უცხოურ ვალუტაში გრძელვადიანი პროექტის დაკრედიტება კი მნიშვნელოვან სავალუტო რისკებთან არის კავშირში.

მეორე პრობლემა, რომელზეც სავსებით ობიექტურად უკვე წლებია ჩივიან დეველოპერები, არის კომერციული ბანკების არაპროფილური აქტივები. რომელიც, თავის მხრივ, მნიშვნელოვან პრობლემებს უქმნის დეველოპერებს.

გარდა იმისა, რომ ბანკების შვილობილ სამშენებლოებს მნიშვნელოვანი ფულადი რესურსი უმაგრებს ზურგს და უკვე არაკონკურენტულ გარემოში აყენებს, სხვა სამშენებლოებთან შედარებით. უფრო მნიშვნელოვან პრობლემას წარმოადგენს ის რომ ასეთ რეალობაში კომერციული ბანკები დეველოპერებს, არა როგორც კლიენტებად, არამედ როგორც კონკურენტებად ისე აღიქვამენ. პრაქტიკულად სამშენებლო კომპანია, რომელიც კომერციულ ინსტიტუტთან დაკრედიტების წინადადებით მიდის, საკუთარ კონკურენტს უზიარებს მის ბიზნეს გეგმასა და ხედვებს. დაკრედიტებაზე უარის შემთხვევაში კი ბანკებთან აფილირებული სამშენებლო კომპანიები, ხშირად იწყებენ კონკურენტის მიერ შემუშავებული პროექტის განხორციელებას. სხვა სიტყვებით, რომ ვთქვათ პროექტის მოპარვას.

საგულისხმოა ისიც, რომ დეველოპერთა ნაწილს, ზემოთ ხსენებული პრობლემების არარსებობის გარეშეც განსხვავებული ბიზნეს ხედვა აქვს და ურჩევნიათ ე.წ. ვერტიკალური, ანუ მოკლე დროში, სწრაფ მოგებაზე ორიენტირებული ინვესტიცია განახორციელოს, ვიდრე გრძელვადიან და მრავალფუნქციურ საცხოვრებელ კომპლექსებზე გააკეთონ აქცენტი, რომელიც თავის მხრივ უფრო დიდ მოგებასთან ერთად, უფრო მეტ რისკსაც მოითხოვს.

პაატა თურქია

Share